都更熱 北市公寓飆出3怪象 都更熱北市公寓飆出3怪象 2009-11-11 工商時報【馬婉珍/台北報導】  北市老公寓受到「都更題材」的加持,房價驚驚漲,第三季已飆破新高達每坪40.5萬元,尤以中正區最驚人,第三季漲幅達55%最多,目前每坪成交價55.3萬元,甚至較同區域新成屋的房價51.3萬元再高出4萬元。以下三大罕見怪象,專家擔憂北市老公寓陷入高檔盤整的危機:  一、公寓均價首度超越新成屋:市區精華土地日漸稀 宜蘭民宿有,標地價格屢創新高、大面積土地價高難尋,使建商走向以整合老舊建物或公寓都市更新為主,再加上政府大力推廣都更的加持下,北市公寓產品不論是法拍競標或透過房仲成交,皆持續飆出高價。  據永慶房屋調查,都更效應帶動老公寓銷售長紅,尤以中正區漲勢最驚人,中正區老公寓的成交價量迅速攀升,相較之下,該區域的新成屋產品,多集中外圍 東森房屋環河一帶,老公寓較占地利優勢,使中正區公寓成交均價55.3萬元,首度超越新成屋51.3萬元。  二、4層樓比5層樓貴:也由於都更題材影響,土地持份較大、公設比較低的公寓產品,最受購屋人喜愛,信義房屋統計發現,台北市中心包括中正區、大安區、信義區等五大精華區,同樣是公寓產品,4層樓公寓因土地持份較大,平均成交單價44.4萬元,反而比5層樓公寓均價4 貸款0.7萬元還高出3.7萬元。  可見北市中心老舊、矮樓層的公寓產品,身價卻高出一截。信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,以30坪 左右的公寓產品來說,4層樓公寓的土地持份約為9坪~ 11坪,5層樓公域則是7坪~ 9坪,4層樓公寓不僅占有土地持份大的優勢,且更具備「都更改建」的急迫性,因此身價水漲船高。  三、投資客比率激增:看好老公寓都更收益的遠景,不少民眾進場投資公寓產品, 長灘島以往投資比例約7%,至今年第三季翻倍激增達15.8%,原本受到低總價首購族青睞的公寓產品,卻因價格高漲、而退居二線購屋,目前精華區老公寓的首購比例,由原本將近55%、驟降至34.5%。  永慶房屋研展部協理黃增福提醒,具都更價值的公寓產品,漲幅已達7成之多,再向上攻堅的力道有限,投資客可先獲利了結;而自住客應衡量預算及償還能力,避免追價而造成沉重負擔。 4大成本要精打細算 2009- 二胎11-11 工商時報【馬婉珍/台北報導】  精華區老公寓火熱狂銷,雖可盡享未來都更的商機,但專家提醒,都更時程曠日費時,應審慎評估投入成本是否過高,除了居高思危之外,由於公寓產品的土地持份較大,民眾入住後、等待都更改建的10年期間,每年所繳的地價稅也較高,專家提出四大潛在成本切莫輕忽:  一、土地持份大,地價稅較高:勤實佳會計師事務所所長林敏弘指出,老公寓一頭熱,但「都更改建」要從住戶同意、到?設計裝潢菑漍i行等階段必須耗時許久,此外,地價稅是以公告地價╳持份面積(平方公尺)╳稅率來計算,以同樣位於精華地段的房子而言,電梯大樓的土地持份由所有住戶分攤、持份面積小,地價稅相對繳得少,但若是老公寓,戶數少、土地持份大,繳的地價稅也高。  二、屋齡老舊,未必貸足成數:銀行房貸主管指出,屋齡愈老,貸款成數便跟著遞減,若屋齡超過30年,銀行考量到耐用年限、屋況維護等疑慮,貸款成數恐降5%至10%不等。  三、管?住商房屋u老舊,恐陷漏水困擾:老公寓的管線老舊,入住前通常需要大幅翻新,恐將耗費上百萬元,且由於中古屋交易,以「漏水」瑕疵最讓民眾困擾,因此應特別重視滲漏水問題,以免影響居住品質。  四、都更時間長,投資風險恐較高:房仲業者指出,已劃定都更的公寓產品可享明確的增值收益,不能用一般住宅行情估算,但仍要留意目前投入成本是否過高,且都更開發所需時間冗長,投資風險相對較高,若一窩蜂追高投資,恐陷入套牢危機。  都市更新至少需要10年 術後面膜時間,銀行房貸主管認為,以同樣購屋資金來看,現在的投資環境趨穩,運用該筆資金進場投資,10年內可望得到正報酬,不必孤注一擲於都更收益。 湯臣一品 每平方米售價逾人民幣16萬元 【經濟日報╱記者雷盈/即時報導】 【中國地產網10日報導,湯臣一品再創銷售佳績,上周一間房以逾每平方公尺人民幣16萬元(約每坪新台幣252萬元)售出,再度刷新房價紀錄。 11月3日,湯臣一品8號28樓的一間房成功售出,此間面積約為597平方公尺(約180.6坪 ),總價為人民幣9,609萬元( 房屋貸款約台幣4億5,000萬元),平均每平方公尺售價人民幣16萬848元(約每坪台幣252萬元)。 此一金額遠遠超過2007年2月同一棟樓、位於31層樓的人民幣14萬2,243元(約每坪台幣223萬元)紀錄。 易居中國分析師薛建雄指出,此次售出的樓層為28樓,較31樓低了三層,但售價卻高了13%,這表示湯臣一品經過4年滯銷和過去半年的熱銷後,開始進入漲價階段。 【2009/11/11 經濟日報】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! seo  .
創作者介紹

radiohead

np55npcdnj 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()